Odhad ceny nemovitosti

Jednou z našich dalších služeb je provedení odhadu nemovitostí. Pokud jste vlastníkem nemovitosti, určitě jste se někdy dostali do situace, kdy jste potřebovali znát, jakou má Vaše nemovitost hodnotu. Je tedy nutné mít odhad ceny domu či bytu.

Tržní cena nemovitosti reflektuje hodnotu nemovitosti na trhu. Podle zákona o oceňování majetku je tržní cena taková, která byla dosažena při prodeji stejné nebo velmi podobné nemovitosti nebo při poskytování stejné nebo podobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Proč odhad ceny nemovitosti?

Prvním důvodem, kdy potřebujete zvážit cenu nemovitosti, je její koupě nebo prodej. Určitě Vás zajímá, zda cena domu či bytu, který chcete koupit, je opravdu reálná. Nebo naopak potřebujete vědět, za kolik peněz je možné, abyste nemovitost prodali.

Další důvod, kdy je nutné kontaktovat odhadce, je v případě, že si na dům či byt chcete vzít hypotéku. Žádná hypotéka se neobejde bez odhadu ceny nemovitost.

Třetí důvod je ve chvíli, kdy musíte zaplatit daň z nabytí movité věci. Je tedy nutné, abyste znali cenu dané nemovitosti.

Dalšími důvody může být třeba rozvodové řízení – při dělení majetku, nebo při vkladu nemovitosti do majetku firmy, při dědictví nemovitosti, při exekuci, soudních sporech a dalších.

Vývoj ceny bytů v PrazeVývoj průměrné ceny za m2 prodaných bytů v Praze 2013 - 2018

 

Jaké jsou druhy cen nemovitosti?

Každá nemovitost může mít různý cenový odhad. Málokdy se stane, že budete mít od různých odhadců stejné ceny nemovitosti. Proč tomu tak je? Jaký je rozdíl v cenách? Jednak se hodnota nemovitosti samozřejmě mění v čase. Mění se trh s nemovitostmi a tak v jednu chvíli může Váš dům stát velké peníze a za pár let, po uspokojení poptávek na trhu realit, se jeho hodnota sníží, nebo naopak.

Ale může se stát, že bude mít Vaše nemovitost také různou cenu ve stejnou dobu. Ano, může tomu tak být. Například tržní odhad je oproti soudnímu odhadu přesnější, hlavně pro účely prodeje či nákupu nemovitosti. Soudní odhad je oproti tržnímu vyšší. Tržní odhad ukazuje na to, jaké jsou zrovna ceny na trhu. Soudní odhad pracuje se zákonnými tabulkami, proto se mohou tyto odhady lišit (klidně o cca 20 %).

Kupní cena nemovitosti

Kupní cena je cena nemovitosti, za kterou ji reálně prodáte. Zde nezáleží na tom, jaký je reálný odhad nemovitosti, ale pouze na tom, na jaké ceně se dohodnete s kupujícím. Žádný odhadce nerozhoduje o kupní ceně.

Obvyklá cena nemovitosti

Obvyklá cena nemovitosti je částka, za kterou se dá nemovitost prodat – obvyklá cena v dané lokalitě za podobné nemovitosti. Může být odlišná než kupní cena, záleží, jak jestli jste byt prodali dobře, nebo naopak pod „cenou“.

Administrativní cena nemovitosti

Administrativní cenu určují tabulky v tzv. „oceňovací vyhlášce“. Ta je dána Ministerstvem financí každý rok. Smyslem administrativní ceny je zajištění daňové spravedlnosti.

Zadlužitelná cena nemovitosti

Zadlužitelná cena je ta, kterou určuje banka, když si berete hypotéku. V bance, při žádosti o hypotéku, je vždy nutné doložit odhad nemovitosti. Tento odhad dělá většinou bankovní odhadce, který určí zadržitelnou hodnotu, které bývá nižší, než je kupní cena. Jedná se o ponížení o cca 10 – 20 % oproti obvyklé ceně nemovitosti. Tento cenový odhad slouží bance jako pojistka, musí si být jistá, že váš dluh bude možné splatit prodejem dané nemovitosti.

Mapa cen nemovitostí 2018Prodeje nových bytů v regionech ČR (1Q 2018)

Jak se provádí odhad nemovitosti?

Pro provedení odhadu nemovitosti je většinou nutné oslovit odborníka - odhadce nemovitostí. Rádi pro Vás uděláme odhad Vaší nemovitosti, abyste věděli, jaká je cena Vaší nemovitosti.  Jako odborníci z oblasti stavebnictví máme mnoho zkušeností a praxe v této oblasti a tak i provedení kvalitního a nestranného odhadu nemovitostí pro nás není žádný problém.

Při odhadu nemovitosti je nutné si vždy přijít nemovitost prohlédnout. Při určování tržní ceny se zohledňuje typ nemovitosti, samozřejmě zda se jedná o dům či byt, velikost nemovitosti, dispozice nemovitosti, lokalita, kde je nemovitost umístěna apod. Lokalita hraje v dnešní době velkou roli v následné ceně nemovitosti. Důležitá je také poptávka na realitním trhu.

Dobrý odhad má většinou kombinaci třech různých metod pro provedení odhadu.

Výnosová metoda

Výnosová metoda se odhaduje podle očekávaného výnosu z vlastnictví dané nemovitosti. Týká se především investorů, ti si musí spočítat, jestli se jim vyplatí koupě nemovitosti, jaký bude například výnos z následného pronájmu.

Nákladová metoda

Technicky více zaměřená metoda na stanovení odhadu nemovitosti je nákladová metoda. Posuzuje náklady na stavbu nemovitosti a používá se tedy většinou při určování ceny nových bytů a domů. V této ceně se také mohou promítnout možné nutné náklady na opravy dané nemovitosti, v případě starší nemovitosti. Zde se velmi osvědčuje praxe a odborné znalosti odhadce, který při kontrole nemovitosti dokáže snadno odhalit některé vady nemovitosti, popř. její poruchy a rizika poruch, které mohou na nemovitosti vzniknout. A pak ocenit následné nutné opravy a tím ocenit i celou nemovitost. Více také Inspekce nemovitosti 

Srovnávací metoda (cenová mapa nemovitostí)

Srovnávací metoda je jednou z nejobvyklejších metod pro určení odhadu ceny nemovitosti. Tato metoda pracuje s údaji na realitním trhu a porovnává ceny již zrealizovaných prodejů v dané lokalitě s podobnou nemovitostí. V tomto případě je ale nutné, aby odhadce měl přístup k databázi realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo do propracovaných cenových map. V tomto druhu odhadu ceny nemovitosti není vhodné pracovat s nabídkovými cenami na veřejných realitních serverech, tyto ceny nejsou úplně reálné, je dobré mít opravdu skutečně realizované prodeje. Ceny na těchto serverech jsou vždy nadsazené a proto by i odhad byl nadsazený, nikoliv reálný.

Co všechno se hodnotí?

V odhadu ceny nemovitosti se hodnotí hned několik faktorů. Jedná se o všechny okolnosti, které nějakým způsobem mají vliv na cenu nemovitosti. Hlavními faktory jsou majetkoprávní poměry, lokalita, okolí nemovitosti, dostupné služby (např. dopravní infrastruktura, dostupnost veřejné dopravy, školy, školky v okolí, sportovní vyžití, park, les, …) a obecná finanční situace.

Co si připravit pro odhadce?

Pro vypracování odhadu ceny nemovitosti Vás budeme prosit, pokud máte k dispozici, o dodání veškerých materiálů o nemovitosti. Jedná se například o snímek katastrální mapy, katastrální čísla, kupní smlouvu, smlouvy o věcných břemenech či o zřízení zástavního práva, dokumentace ke stavbě, kolaudační rozhodnutí, výkresy, rozměry místností a další. Pokud nemáte k dispozici tyto materiály, není to žádný problém, vše doplníme společně a domluvíme se na návštěvě nemovitosti.